Loi ALUR : 3 ans après

Trois ans se sont écoulés depuis la promulgation de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové – dite loi ALUR – le 24 mars 2014.

Nous en fêtions l’anniversaire ce vendredi 24 mars 2017 avec Ian Brossat,  adjoint à la Maire de Paris chargé de toutes les questions relatives au logement et à l’hébergement d’urgence et Galla BRIDIER, Présidente de l’Adil75, conseillère de Paris du 18ème arrondissement.

 

 

Des décennies de laisser-faire avaient alors aggravé les difficultés rencontrées par les Françaises et les Français pour se loger et creusé les inégalités en la matière.

Pour rétablir une égalité d’accès au logement, la loi ALUR portait trois logiques. Une logique de régulation tout d’abord. Régulation des loyers, régulation des professions immobilières, mais aussi régulation écologique des constructions, notamment via l’élaboration des plans locaux d’urbanisme. Une logique de protection ensuite: lutte contre les marchands de sommeil et les propriétaires indélicats, mais aussi garantie universelle des loyers qui devait servir à rétablir des liens de confiance entre propriétaires et locataires et faciliter l’accès à un logement en évitant la nécessité d’apporter une myriade de garanties délirantes, dans une logique de gagnant-gagnant. Une logique de soutien à l’expérimentation et à l’innovation enfin, en encourageant par exemple les formes d’habitat participatif et alternatif.

Le débat avait alors fait rage : les lobbys des promoteurs, des professionnels de l’immobilier et des assureurs ont déployé des trésors d’ingéniosité pour combattre le vote puis l’application de ce texte. Leurs détermination à protéger la rente a été relayée jusqu’au sommet du gouvernement puisque le Premier ministre Manuel Valls a finit par décider d’une application partielle et expérimentale du dispositif d’encadrement des loyers.

Or l’encadrement de loyer est Véritable mesure en faveur du pouvoir d’achat. Il a eté initialement conçu pour s’appliquer à toutes les zones tendues, soit sur le territoire métropolitain 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Par la volonté du Premier ministre, il n’est finalement appliqué qu’à Paris, depuis le 1er août 2015, et maintenant à Lille, depuis le 1er février 2017.

Suite à un recours en excès de pouvoir introduit par Julien Bayou au nom de l’association « Bail à Part », le Conseil d’Etat a condamné ce reniement par une décision du 15 mars 2017 qui constitue un précédent historique. Le Gouvernement doit donc désormais permettre la mise en oeuvre rapide de l’encadrement des loyers dans les 26 agglomérations où le dispositif fait défaut, à savoir : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Cela est d’autant plus urgent que contrairement à ce que certains avaient pu raconter à l’époque de l’examen de la loi ALUR, l’encadrement des loyers, ça marche !

A l’inverse de ce que prétendaient les lobbys, l’encadrement des loyers ne semble en effet pas avoir donné de réel coup d’arrêt à l’investissement locatif à Paris. Century 21 rapporte par exemple que le nombre de logements achetés pour être loués en 2016 était en hausse de 8 % par rapport à 2015.

Par contre, la mesure a permis d’éviter les pratiques abusives et une baisse des loyers les plus excessifs, conformément à l’intention du législateur.

L’OLAP (observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) a publié le19 décembre 2016, une étude dressant un premier bilan de l’encadrement des loyers à Paris sur la période allant du 1er août au 31 décembre 2015. Ses conclusions montrent que durant cette période, 73 % des emménagements se sont conclus dans la fourchette de l’encadrement des loyers. Parallèlement, l’OLAP constate un très fort ralentissement de la hausse moyenne des loyers et même une baisse pour les loyers les plus excessifs.

Entre 2000 et 2015, les loyers parisiens avaient connu une hausse de 70 %. D’après la même étude de l’OLAP, l’ensemble des loyers a augmenté de + 0,3 % entre le 1er août et le 31 décembre 2015 alors que la hausse avait été de + 1,5 % du 1er janvier au 31 juillet de la même année, soit avant l’entrée en application de l’encadrement des loyers. Le montant des loyers dépassant le plafond de l’encadrement des loyers a par ailleurs diminué en moyenne de 3,7 % après le 1er août 2015, ce qui représente une économie de 40 € par mois pour chaque locataire et donc de près de 500 € par an.

Quant à la Commission de conciliation, elle a fait l’objet de 237 saisines de loyers surévalués à la signature du bail ou au moment de son renouvellement du 1er août 2015 au 28 février 2017. Il est nécessaire de rendre plus fréquent le recours à cette instance, et des services civiques sont aujourd’hui mis en place à Paris pour intervenir, notamment dans les chambres de bonnes – où il y a beaucoup d’abus – pour faire savoir leurs droits aux locataires, particulièrement sur l’encadrement des loyers.

Plafonnement des honoraires de location pour le locataire à 12€ par m² de surface habitable dans les zones tendues, réduction du préavis à un mois en cas de congé du locataire dans les zones tendues, protection des locataires d’un logement meublé, obligation d’ouvrir un compte séparé dans toutes les copropriétés : la loi ALUR a eu des impacts concrets pour des dizaines de milliers de parisiens.

Si un gouvernement décidait demain de revenir sur l’encadrement des loyers à Paris, il aurait contre lui la ville mais aussi les parisiens qui y sont très attachés.

 

Cécile DUFLOT, ancienne Ministre du Logement, Députée de la 6eme circonscription de Paris

Ian BROSSAT, adjoint à la Maire de Paris chargé de toutes les questions relatives au logement et à l’hébergement d’urgence

Galla BRIDIER, Présidente de l’Adil75, conseillère de Paris EELV du 18ème arrondissement

Loi ALUR et encadrement des loyers : le droit plus fort que la mauvaise politique

Le droit plus fort que la mauvaise politique

 

La décision du Premier Ministre Manuel Valls de n’appliquer l’encadrement des loyers qu’à Paris et à titre expérimental constitue un excès de pouvoir, comme l’indique la décision (n°391654) rendue par les 5eme et 4eme chambres réunies du Conseil d’Etat le 15 mars 2017 suite à un recours de l’association Bail à part, tremplin pour le logement.

 

 

L’encadrement des loyers : mesure phare de la loi ALUR.

Promulguée le 24 mars 2014, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, apparait comme l’appareil législatif majeur de ce quinquennat en ce qui concerne les politiques de logement.

Celle-ci vise à « mettre en œuvre une stratégie globale, cohérente et de grande ampleur destinée à réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ».

De ce projet de loi pléthorique, deux principales mesures particulièrement symboliques retiennent l’attention  : l’encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers.

Le dispositif d’encadrement s’inscrit dans le cadre d’une politique de régulation, la Ministre porteuse de la loi l’assume telle « une volonté politique affirmée tendant au retour de la régulation ».

L’exposé des motifs et les débats parlementaires exposent sans équivoque la volonté de régulation que cette mesure représente : « Abandonner au seul marché le choix de société qui découle de la question du logement et de l’immobilier nous a amenés dans une impasse. Depuis trop longtemps, la politique du logement et de l’immobilier s’est fondée sur la certitude qu’il s’agissait d’un marché comme un autre et que sa dérégulation permettrait son équilibre ».

L’intervention régulatrice de l’Etat est présentée comme jouant un rôle correctif, destinée a  prévenir les abus et à accompagner la baisse des loyers dans les zones tendues.

 

L’encadrement des loyers : des résistances à l’inapplication.

Initialement conçu pour s’appliquer à toutes les zones tendues, soit sur le territoire métropolitain, 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, le dispositif d’encadrement des loyers n’est appliqué qu’à Paris, depuis le 1er août 2015, et maintenant à Lille, depuis le 1er février 2017.

Combattu avec force par de nombreux représentants d’intérêts au cours des débats parlementaires ainsi que par l’opposition, c’est finalement le Gouvernement, après l’adoption de la loi, qui portera un coup fatal à l’encadrement des loyers

En effet, Manuel Valls annonçait le 29 août 2014 une modification profonde du dispositif d’encadrement des loyers, et notamment sa limitation à la seule ville de Paris et sa réalisation «  à titre expérimental ».

Ce n’est que sous la pression de parlementaires et d’élus, et notamment du fait de l’intervention de Martine Aubry, que le Premier ministre fut contraint à l’inflexion  : « Si en plus de Paris, d’autres villes comme Lille sont volontaires pour expérimenter l’encadrement des loyers, qu’elles le fassent » concédait Manuel Valls le 31 août 2014.

Comme le relevait alors Cécile Duflot, une mesure issue d’une loi votée à l’unanimité de la majorité était quasi-abandonnée cinq mois plus tard sur décision du seul Premier ministre. Ce dernier disait à ce moment là disposer de suffisamment de recul pour juger les difficultés de sa mise en œuvre. Cela posait une véritable question démocratique et de respect de l’équilibre institutionnel.

 

L’application partielle de l’encadrement des loyers : un excès de pouvoir.

La décision rendue le 15 mars 2017 par le Conseil d’Etat constitue un précédent historique. La haute juridiction administrative reconnait qu’une déclaration issue d’un discours prononcé par le Premier ministre est constitutive d’une décision susceptible d’un recours pour excès de pouvoir.

Surtout, celle-ci consistant à opposer à la volonté du législateur en décidant une application partielle et expérimentale du dispositif d’encadrement des loyers sans que la loi ALUR ne l’envisage, est constitutive d’un excès de pouvoir.

La portée de cette décision du Conseil d’Etat n’est pas anodine et appelle l’exécutif à la plus grande vigilance dans ses rapports avec la représentation nationale. Elle l’est d’autant plus qu’il apparait en puisant dans notre histoire républicaine que le Premier ministre est l’autorité assurant symboliquement la président du Conseil d’Etat.  Désormais l’exécutif veillera à ne jamais entrer en conflit direct avec l’expression de la volonté générale résultant d’une loi sauf à inviter de nouveau la représentation nationale à revenir sur sa propre volonté.

Compte tenu de la décision rendue par le Conseil d’Etat et dans un souci de respect tant de la volonté du Parlement que de la loi en vigueur telle que l’a rappelé le Conseil d’Etat, le Gouvernement doit désormais permettre la mise en oeuvre rapide de l’encadrement des loyers dans les 26 agglomérations où le dispositif fait défaut, à savoir : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Le Premier ministre ne saurait ainsi déjuger le législateur qui par son vote a donné force de volonté générale à un dispositif. Il en va de l’équilibre et de la hiérarchie des pouvoirs qu’institue la Constitution. Le droit est plus fort qu’une mauvaise politique.