Loi ALUR : 3 ans après

Trois ans se sont écoulés depuis la promulgation de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové – dite loi ALUR – le 24 mars 2014.

Nous en fêtions l’anniversaire ce vendredi 24 mars 2017 avec Ian Brossat,  adjoint à la Maire de Paris chargé de toutes les questions relatives au logement et à l’hébergement d’urgence et Galla BRIDIER, Présidente de l’Adil75, conseillère de Paris du 18ème arrondissement.

 

 

Des décennies de laisser-faire avaient alors aggravé les difficultés rencontrées par les Françaises et les Français pour se loger et creusé les inégalités en la matière.

Pour rétablir une égalité d’accès au logement, la loi ALUR portait trois logiques. Une logique de régulation tout d’abord. Régulation des loyers, régulation des professions immobilières, mais aussi régulation écologique des constructions, notamment via l’élaboration des plans locaux d’urbanisme. Une logique de protection ensuite: lutte contre les marchands de sommeil et les propriétaires indélicats, mais aussi garantie universelle des loyers qui devait servir à rétablir des liens de confiance entre propriétaires et locataires et faciliter l’accès à un logement en évitant la nécessité d’apporter une myriade de garanties délirantes, dans une logique de gagnant-gagnant. Une logique de soutien à l’expérimentation et à l’innovation enfin, en encourageant par exemple les formes d’habitat participatif et alternatif.

Le débat avait alors fait rage : les lobbys des promoteurs, des professionnels de l’immobilier et des assureurs ont déployé des trésors d’ingéniosité pour combattre le vote puis l’application de ce texte. Leurs détermination à protéger la rente a été relayée jusqu’au sommet du gouvernement puisque le Premier ministre Manuel Valls a finit par décider d’une application partielle et expérimentale du dispositif d’encadrement des loyers.

Or l’encadrement de loyer est Véritable mesure en faveur du pouvoir d’achat. Il a eté initialement conçu pour s’appliquer à toutes les zones tendues, soit sur le territoire métropolitain 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Par la volonté du Premier ministre, il n’est finalement appliqué qu’à Paris, depuis le 1er août 2015, et maintenant à Lille, depuis le 1er février 2017.

Suite à un recours en excès de pouvoir introduit par Julien Bayou au nom de l’association « Bail à Part », le Conseil d’Etat a condamné ce reniement par une décision du 15 mars 2017 qui constitue un précédent historique. Le Gouvernement doit donc désormais permettre la mise en oeuvre rapide de l’encadrement des loyers dans les 26 agglomérations où le dispositif fait défaut, à savoir : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Cela est d’autant plus urgent que contrairement à ce que certains avaient pu raconter à l’époque de l’examen de la loi ALUR, l’encadrement des loyers, ça marche !

A l’inverse de ce que prétendaient les lobbys, l’encadrement des loyers ne semble en effet pas avoir donné de réel coup d’arrêt à l’investissement locatif à Paris. Century 21 rapporte par exemple que le nombre de logements achetés pour être loués en 2016 était en hausse de 8 % par rapport à 2015.

Par contre, la mesure a permis d’éviter les pratiques abusives et une baisse des loyers les plus excessifs, conformément à l’intention du législateur.

L’OLAP (observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) a publié le19 décembre 2016, une étude dressant un premier bilan de l’encadrement des loyers à Paris sur la période allant du 1er août au 31 décembre 2015. Ses conclusions montrent que durant cette période, 73 % des emménagements se sont conclus dans la fourchette de l’encadrement des loyers. Parallèlement, l’OLAP constate un très fort ralentissement de la hausse moyenne des loyers et même une baisse pour les loyers les plus excessifs.

Entre 2000 et 2015, les loyers parisiens avaient connu une hausse de 70 %. D’après la même étude de l’OLAP, l’ensemble des loyers a augmenté de + 0,3 % entre le 1er août et le 31 décembre 2015 alors que la hausse avait été de + 1,5 % du 1er janvier au 31 juillet de la même année, soit avant l’entrée en application de l’encadrement des loyers. Le montant des loyers dépassant le plafond de l’encadrement des loyers a par ailleurs diminué en moyenne de 3,7 % après le 1er août 2015, ce qui représente une économie de 40 € par mois pour chaque locataire et donc de près de 500 € par an.

Quant à la Commission de conciliation, elle a fait l’objet de 237 saisines de loyers surévalués à la signature du bail ou au moment de son renouvellement du 1er août 2015 au 28 février 2017. Il est nécessaire de rendre plus fréquent le recours à cette instance, et des services civiques sont aujourd’hui mis en place à Paris pour intervenir, notamment dans les chambres de bonnes – où il y a beaucoup d’abus – pour faire savoir leurs droits aux locataires, particulièrement sur l’encadrement des loyers.

Plafonnement des honoraires de location pour le locataire à 12€ par m² de surface habitable dans les zones tendues, réduction du préavis à un mois en cas de congé du locataire dans les zones tendues, protection des locataires d’un logement meublé, obligation d’ouvrir un compte séparé dans toutes les copropriétés : la loi ALUR a eu des impacts concrets pour des dizaines de milliers de parisiens.

Si un gouvernement décidait demain de revenir sur l’encadrement des loyers à Paris, il aurait contre lui la ville mais aussi les parisiens qui y sont très attachés.

 

Cécile DUFLOT, ancienne Ministre du Logement, Députée de la 6eme circonscription de Paris

Ian BROSSAT, adjoint à la Maire de Paris chargé de toutes les questions relatives au logement et à l’hébergement d’urgence

Galla BRIDIER, Présidente de l’Adil75, conseillère de Paris EELV du 18ème arrondissement

Loi ALUR et encadrement des loyers : le droit plus fort que la mauvaise politique

Le droit plus fort que la mauvaise politique

 

La décision du Premier Ministre Manuel Valls de n’appliquer l’encadrement des loyers qu’à Paris et à titre expérimental constitue un excès de pouvoir, comme l’indique la décision (n°391654) rendue par les 5eme et 4eme chambres réunies du Conseil d’Etat le 15 mars 2017 suite à un recours de l’association Bail à part, tremplin pour le logement.

 

 

L’encadrement des loyers : mesure phare de la loi ALUR.

Promulguée le 24 mars 2014, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, apparait comme l’appareil législatif majeur de ce quinquennat en ce qui concerne les politiques de logement.

Celle-ci vise à « mettre en œuvre une stratégie globale, cohérente et de grande ampleur destinée à réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ».

De ce projet de loi pléthorique, deux principales mesures particulièrement symboliques retiennent l’attention  : l’encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers.

Le dispositif d’encadrement s’inscrit dans le cadre d’une politique de régulation, la Ministre porteuse de la loi l’assume telle « une volonté politique affirmée tendant au retour de la régulation ».

L’exposé des motifs et les débats parlementaires exposent sans équivoque la volonté de régulation que cette mesure représente : « Abandonner au seul marché le choix de société qui découle de la question du logement et de l’immobilier nous a amenés dans une impasse. Depuis trop longtemps, la politique du logement et de l’immobilier s’est fondée sur la certitude qu’il s’agissait d’un marché comme un autre et que sa dérégulation permettrait son équilibre ».

L’intervention régulatrice de l’Etat est présentée comme jouant un rôle correctif, destinée a  prévenir les abus et à accompagner la baisse des loyers dans les zones tendues.

 

L’encadrement des loyers : des résistances à l’inapplication.

Initialement conçu pour s’appliquer à toutes les zones tendues, soit sur le territoire métropolitain, 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, le dispositif d’encadrement des loyers n’est appliqué qu’à Paris, depuis le 1er août 2015, et maintenant à Lille, depuis le 1er février 2017.

Combattu avec force par de nombreux représentants d’intérêts au cours des débats parlementaires ainsi que par l’opposition, c’est finalement le Gouvernement, après l’adoption de la loi, qui portera un coup fatal à l’encadrement des loyers

En effet, Manuel Valls annonçait le 29 août 2014 une modification profonde du dispositif d’encadrement des loyers, et notamment sa limitation à la seule ville de Paris et sa réalisation «  à titre expérimental ».

Ce n’est que sous la pression de parlementaires et d’élus, et notamment du fait de l’intervention de Martine Aubry, que le Premier ministre fut contraint à l’inflexion  : « Si en plus de Paris, d’autres villes comme Lille sont volontaires pour expérimenter l’encadrement des loyers, qu’elles le fassent » concédait Manuel Valls le 31 août 2014.

Comme le relevait alors Cécile Duflot, une mesure issue d’une loi votée à l’unanimité de la majorité était quasi-abandonnée cinq mois plus tard sur décision du seul Premier ministre. Ce dernier disait à ce moment là disposer de suffisamment de recul pour juger les difficultés de sa mise en œuvre. Cela posait une véritable question démocratique et de respect de l’équilibre institutionnel.

 

L’application partielle de l’encadrement des loyers : un excès de pouvoir.

La décision rendue le 15 mars 2017 par le Conseil d’Etat constitue un précédent historique. La haute juridiction administrative reconnait qu’une déclaration issue d’un discours prononcé par le Premier ministre est constitutive d’une décision susceptible d’un recours pour excès de pouvoir.

Surtout, celle-ci consistant à opposer à la volonté du législateur en décidant une application partielle et expérimentale du dispositif d’encadrement des loyers sans que la loi ALUR ne l’envisage, est constitutive d’un excès de pouvoir.

La portée de cette décision du Conseil d’Etat n’est pas anodine et appelle l’exécutif à la plus grande vigilance dans ses rapports avec la représentation nationale. Elle l’est d’autant plus qu’il apparait en puisant dans notre histoire républicaine que le Premier ministre est l’autorité assurant symboliquement la président du Conseil d’Etat.  Désormais l’exécutif veillera à ne jamais entrer en conflit direct avec l’expression de la volonté générale résultant d’une loi sauf à inviter de nouveau la représentation nationale à revenir sur sa propre volonté.

Compte tenu de la décision rendue par le Conseil d’Etat et dans un souci de respect tant de la volonté du Parlement que de la loi en vigueur telle que l’a rappelé le Conseil d’Etat, le Gouvernement doit désormais permettre la mise en oeuvre rapide de l’encadrement des loyers dans les 26 agglomérations où le dispositif fait défaut, à savoir : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Le Premier ministre ne saurait ainsi déjuger le législateur qui par son vote a donné force de volonté générale à un dispositif. Il en va de l’équilibre et de la hiérarchie des pouvoirs qu’institue la Constitution. Le droit est plus fort qu’une mauvaise politique.

Le chauffage numérique : faites des économies en préservant la planète !

Une technologie innovante se développe : elle répond aux défis énergétiques, écologiques et économiques qui sont ceux d’aujourd’hui. Encourageons la technologie des chauffages numériques !

 

Partons d’un constat : les Datas-Centers, centres de données dans lesquels sont réalisés des calculs de données numériques, sont des monstres en terme de consommation d’énergie.

Ils représentent 8% de la consommation électrique en France, 3% dans le monde et 50% dans une ville comme Aubervilliers. Cette consommation est amenée à doubler tous les 5 ans, gonflée par des besoins en puissance informatique toujours plus importants.

La technologie dont il est question permet de bonifier l’énergie utilisée pour effectuer ces calculs de données par la puissance informatique.

 

En effet, plusieurs sociétés françaises sont pionnières dans les solutions permettant de récupérer la chaleur fatale informatique, aujourd’hui considérée comme un déchet et ce pour l’utiliser à des fins de chauffage.

Au lieu de concentrer des milliers de serveurs dans des data-centers et de les refroidir avec des systèmes de climatisation tout aussi énergivores, ces sociétés les répartissent dans la ville, dans des logements, sous la forme de systèmes de chauffage ou de radiateurs.

Reliés à internet, des radiateurs numériques équipés de microprocesseurs réalisent, lorsque leur utilisateur les active, des calculs pour le compte de divers organismes tiers dont les calculs sont externalisés. La puissance de chaleur résultant de ces calculs profite ainsi aux occupants des lieux équipés de radiateurs numériques plutôt que de générer une chaleur trop importante dans un Datacenter ou en un même lieu en engendrant de surcroît une surconsommation liée à la nécessaire ventilation ou alimentation de mécanismes de refroidissement.

Une entreprise telle que Qarnot Computing par exemple, ouvre la voie vers une infrastructure numérique disruptive au carrefour du Cloud Computing et des Smart Buildings. D’autres sociétés françaises mais aussi allemandes, néerlandaises et américaines suivent aujourd’hui cette voie.

Récupérer la chaleur fatale informatique de cette façon présente plusieurs avantages :

  • Economique (moins de redondances de consommations électriques)
  • Energétique (réseau électrique plus flexible)
  • Ecologique (émission de gaz à effet de serre réduite de 78%)
  • Sociale (lutte contre la précarité énergétique)
  • Porteur d’emplois locaux (emplois locaux peu qualifiés créés à chaque installation)

Ces appareils sont aujourd’hui utilisés dans quelques bâtiments institutionnels ou résidentiels équipés du très haut débit, et par exemple, tout un bâtiment de logements sociaux appartenant à la RIVP en a été équipé sur le site de Balard. Les habitants de ces logements ne paient plus de facture électrique de chauffage. L’électricité consommée par les processeurs, faible, est remboursée aux habitants.

L’acquisition de ces équipements a été encouragée par l’ADEME pour le bailleur mais les particuliers ne connaissent encore aucune mesure incitative pour y recourir.

 

Plusieurs articles ou reportages présentent cette technologie :

Ce reportage du journal télévisé de France 3

Cette chronique sur BFM-RMC : La chronique d’Anthony Morel: Chauffer sa maison grâce à son ordinateur – 01/12

Ou cet article paru dans Le Figaro : Un serveur informatique se cache dans ce radiateur

 

Si les bienfaits et l’utilité de cette technologie ne semblent pas faire de doute, il apparait regrettable qu’il n’existe aucun dispositif incitatif en faveur d’équipements de chauffage dont le fonctionnement repose sur la récupération de chaleur fatale informatique.

 

Cette technologie a ainsi fait l’objet d’un amendement de Cécile Duflot soutenu par plusieurs député-e-s écologistes lors du débat parlementaire sur le projet de loi de finances pour 2017. Cet amendement avait pour finalité était de faire entrer dans l’assiette du crédit d’impôt sur la transition énergétique (CITE) l’acquisition de nouvelles technologies de chauffage durable telles que celles du chauffage intelligent dont des microprocesseurs sont la source. Il s’agissait d’ajouter au 1 b) de l’article 200 quater du Code général des impôts – listant les équipements éligibles au CITE – « L’acquisition d’appareils de chauffage intelligents (…) ».

En séance le 20 octobre dernier, Madame la rapporteure Valérie Rabault et Monsieur le secrétaire d’Etat Christian Eckert ont justifiés l’avis défavorable du Gouvernement sur cet amendement au motif que ce type de technologie serait déjà valorisé dans le CITE, cela parce que l’article 200 quater du CGI évoque les « chaudières à haute performance énergétique ». Par ailleurs, le secrétaire d’Etat relevait que cette question relevait davantage du domaine réglementaire puisqu’un arrêté fixe la liste des équipements qui ouvrent droit à ce crédit d’impôt.

Cécile Duflot a donc interpellé les ministres compétents afin qu’ils étudient l’opportunité d’ouvrir droit au CITE pour l’installation de ces équipements.

 

En attendant, renseignez vous sur cette technologie d’avenir : faites des économies tout en préservant la planète !

 

Le programme de la mission

 

Thèmes de réflexion abordés par le groupe de travail

 

 

  • vendredi 19 décembre: une crise de la République ?

 

  • vendredi 16 janvier: les institutions française dans l’Europe et la mondialisation ;

 

  • vendredi 30 janvier: le citoyens au cœur des institutions ;

 

  • jeudi 5 février: la démocratie sociale et environnementale ;

 

  • vendredi 13 février: les élus et les partis politiques ;

 

  • vendredi 13 mars: le pouvoir exécutif ;

 

  • vendredi 27 mars: modes de scrutin et temps politique ;

 

  • vendredi 10 avril: le Parlement du non-cumul (1) ;

 

  • vendredi 17 avril: le Parlement du non-cumul (2) ;

 

  • jeudi 7 mai: le Parlement du non-cumul (3) ;

 

  • vendredi 29 mai: la Justice.

Comment l’Europe a engagé une procédure contre Sivens

Je reproduis ici l’article publié sur Reporterre, site d’information de l’écologie, qui reprend le récit de Catherine Grèze, ancienne députée européenne EELV, grâce à qui l’Union Européenne s’est saisie du dossier du barrage de Sivens.

 

Le site de la chaîne LCP a annoncé le 19 novembre que la Commission Européenne pourrait lancer une procédure de mise en demeure de la France concernant le barrage de Sivens.

Cette décision, qui n’est pas encore arrêtée, est la suite logique des cinq interpellations déposées auprès de la Commission par la députée européenne (EELV) Catherine Grèze avant 2014. Elle n’est plus députée dans le nouveau Parlement.

Nous publions ici le récit de ce long parcours, écrit par Catherine Grèze.

 


 

Le feuilleton commence le 6 octobre 2011 : Alertée par les associations du Tarn, et après examen du dossier, des cartes, je dépose une première question auprès de la Commission, l’ informant du projet, rappelant le rôle fondamental des zones humides et ce en quoi le projet de barrage est contraire à la Directive-cadre sur l’eau de « bon état » écologique et chimique de toutes les eaux communautaires d’ici 2015. L’enquête publique n’a pas encore eu lieu.

 

Puisqu’il doit être co-financé par l’Etat, la Région, l’Union Européenne, l’Agence Adour-garonne, le Conseil Général et… l’Union Européenne, celle-ci a son mot à dire. Après argumentation je pose donc la question suivante : « La Commission approuve-t-elle de financer un projet qui conduirait à noyer une zone humide à protéger ? »

 

Réponse de la Commission à cette première question : « Les projets sélectionnés en vue d’un financement européen doivent être conformes aux règles communautaires. (…) La construction de barrage (…) est règlementée par la Directive 85/337/CEE (évaluation de projets sur l’environnement) et par la Directive 2000/60/CEE directive cadre sur l’eau.

Le barrage de Sivens va faire l’objet d’une étude d’impact environnemental et d’une enquête publique… Toute modification…d’une masse d’eau susceptible de causer une détérioration de son état tel qu’un barrage, n’est possible que si les conditions de l’article 4 sont remplies. Il est de la compétence des Etats membres de s’assurer que les conditions soient respectées. »

 

La Commission pourrait intervenir si des éléments précis permettaient d’identifier une violation du droit de l’Union justifiant l’ouverture d’une procédure d’infraction. Stade précoce, projet non encore autorisé, aucune décision de financement prise, la Commission ne voit pas de raisons d’intervenir.

 

Cette interpellation survient très en amont – trop – mais le cadre et les conditions sont posés et la commission alertée, et le rappel du commissaire à l’Environnement, Janez Potocnik, très clair.

 

En juin 2013, l’ enquête publique s’est conclue par un avis favorable sous réserve de l’avis favorable du Conseil national de protection de la nature et du Conseil scientifique régional du patrimoine national. Ces avis, rendus plus tard, sont défavorables. Malgré cela, vote favorable au projet, le 17 mai, par le Conseil Général du Tarn.

 

En ce qui concerne la Directive Cadre sur l’eau, et sur la question de la modification de la masse d’eau, les avis de l’ONEMA (Office national de l’eau et des milieux aquatiques) sont défavorables. Mais ils n’ont pas été intégré dans l’enquête publique !

 

Le 24 juin 2013, je pose à la Commission une nouvelle question sur le financement d’un projet qui conduirait à noyer une zone humide et donc contraire aux textes européens.

 

Réponse de la Commission : Le projet a fait l’objet d’une étude d’impact et d’une enquête publique. La décision d’autorisation n’a pas encore été prise . La Commission ne dispose pas à ce jour d’éléments suffisants…

 

Autrement dit : « C’est encore trop tôt, Madame Grèze, mais nous suivons le dossier ».

 

8 octobre 2013 : troisième interpellation. Je rappelle les faits. Et souligne qu’une consultation a été lancée par la DREAL au sujet de la demande de dérogation à la protection d’espèces protégées. Elle prend fin le 7 octobre 2013. Mais huit jours avant, le Préfet du Tarn a pris un arrêté d’intérêt général. Déni de démocratie.

 

Réponse de la Commission à cette troisième question : le dossier a fait l’objet d’une étude d’impact et d’une enquête publique, la décision d’autorisation a été prise.
« Compte tenu des informations que vous apportez, la Commission a décidé de demander des information aux autorités françaises pour s’assurer que les objectifs… de la directive cadre… ne sont pas menacés. »

 

C’est une première victoire : la Commission ouvre une enquête.

 

Catherine Grèze
Catherine Grèze

 

 

10 janvier 2014 : alors que le déboisement de la zone humide est planifié pour février 2014, je reviens vers la Commission pour savoir si elle a pu obtenir les informations recherchées auprès des autorités françaises et quelles suites vont être données.

 

Réponse de la Commission à cette quatrième question : la Commission a demandé aux autorités françaises de lui fournir les informations nécessaires…. La Commission attend la réponse. Une fois reçue, la Commission l’ évaluera, et prendra, le cas échéant, toute mesure nécessaire pour assurer une application correcte de la législation environnementale de l’UE.

 

En clair la Commission attend toujours la réponse de la France.

 

24 février 2014 : sur le terrain, la tension monte, je reviens donc une cinquième fois vers la Commission, afin de savoir si elle a obtenu une réponse de la part des autorités françaises.

 

Je mentionne un autre aspect problématique au dossier : la mesure 125B1 (« soutien aux investissements collectifs d’hydraulique agricole » des fonds FEADER est sollicitée pour ce projet. Le taux d’aide publique dépend de l’augmentation ou non des zones irriguées. Or la Compagnie des Coteaux de Gascogne prévoit un financement public à hauteur de… 80 % (50 par l’Agence de l’eau et 30 par le FEADER). Le barrage de Sivens entraînerait une augmentation des surfaces irriguées : la Commission prévoit-elle de s’opposer à ce financement FEADER au regard du non respect des règles en vigueur ?

 

Réponse de la Commission : « Les autorités françaises ont communiqué les éléments demandés le 7 mars 2014. La Commission évalue actuellement ces éléments et l’opportunité de prendre des mesures ». En ce qui concerne les mesures financées par le FEADER, le contrôle du respect des règles appartient aux services nationaux.

 

Vendredi 14 novembre 2014 : Le représentant de la Région Midi-Pyrénées (notre conseiller régional Alain Ciekanski) assiste à la réunion de la CSRPN (Conseil scientifique régional du Patrimoine Régional). Le représentant de la DREAL fait part de la la décision de la Commission Européenne du 28 juillet 2014 de rejeter la réponse de la France sur ce dossier ! Décision qui n’est cependant pas publique.

 

Je tiens ici, sur ce dossier à remercier tout particulièrement deux personnes : Fanny Thibert qui a été une collaboratrice d’exception et dont la qualité du travail est parfaitement illustrée dans le suivi de ce dossier et Ben Lefetey, qui a été le relais associatif sans faille et qui a démontré que l’opposition politiques / associatifs n’est pas inéluctable.

 

En attendant avec impatience la décision des commissaires sur une procédure qui, rappelons-le, mettrait fin au financement européen sur ce dossier et surtout pourrait contraindre la France à des dédommagements financiers pour non respect de la Directive Cadre Eau.

 

Source, article et photo:

www.Reporterre.net

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